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金沙出款成功不到账 2019年前三季度商业地产投资额已超去年全年水平

2020-01-11 16:26:12      访问量:4827

金沙出款成功不到账 2019年前三季度商业地产投资额已超去年全年水平

金沙出款成功不到账,10月15日,仲量联行发布了第三季度房地产市场报告。报告显示,2019年国内外投资者表现积极,前三季度总营业额超过2018年全年水平。与此同时,由于今年上半年的销售好于预期,一些高品质购物中心业主对项目的结束更加乐观。工业物流市场的租金增长进一步放缓,但黄金地段储存空间的租金需求保持稳定。高端住宅市场,本季度新增供应集中在市场,整体需求保持稳定,销售价格适度上涨。

仲量联行华北区董事总经理张颖表示:“尽管经济继续面临下行压力,但一些更大、更稳定的租户充分利用当前办公市场中更灵活的租金和更多的租赁选择,寻求合适的升级机会。”

甲级办公楼

在经济下行压力的持续影响下,本季度需求趋势依然疲软。然而,由于一些租户有效利用了当前的市场条件,本季度的租金活动略高于2019年上半年。大而稳定的企业充分利用目前市场上较为灵活的租金和条款,寻求办公空间的升级。这一趋势推动了本季度市场租赁活动的回升,该市记录了大量搬迁和升级租赁交易。

本季度没有新项目完成并进入市场,城市新增供应量仍然较低,未来cbd核心区项目进一步推迟,cbd及周边业主不断受益。新供应的短缺和新项目进入市场的延误,在一定程度上帮助业主缓解了需求疲软带来的挑战。尽管市场压力持续,租户的租金能力下降,但市场整体空置率仍为7.1%,与上一季度持平。

受市场压力影响,租金持续下跌。本季度整体租金仍呈下降趋势,环比下降0.8%。在目前的市场环境下,为了填补空置空间,业主在本季度继续保持灵活的租赁策略。「由于业主希望逐步租出工程的空置面积,并维持现有的租契水平,他们亦更愿意接受更灵活的租赁条款和不同的计划,以吸引和挽留更稳定和可靠的租户。市场已充分认识到,项目租户结构的稳定性比短期内实现高租金更具可持续性。”仲量联行北京商业地产部门首席执行官埃里克·赫希(Eric hirsch)表示:“在经济不确定性的持续影响下,预计会有更多的企业主接受这一想法。因此,我们预计租金将继续下降,直到年底。”

投资

北京投资市场出现了大规模交易的集中,2019年前三季度交易总额超过500亿元,超过2018年的总价值。本季度仍有许多交易在谈判中,因此2019年的总交易额预计将超过去年的380亿元,创下历史新高。本季度引起市场关注的主要交易包括吉宝地产以1.79亿元收购上地近地天体项目,华夏幸福基金会以58亿元将李在元铁建项目转让给平安人寿,以及北京金宇集团以51.8亿元通过司法拍卖收购盘古大观“龙头”5号楼。

随着北京投资市场持续升温,越来越多的外国投资者正在积极寻找投资机会,而国内投资者仍是市场的主导力量。在当前的经济环境下,北京的基本面强劲,机遇层出不穷,吸引投资者不断追求新机遇,推动市场活动。“最近几个月,受当前环境的影响,许多市场几乎没有机会看到或参与的投资机会一直在增加。北京的投资市场获得了势头和热度。”仲量联行华北投资部主任王刚表示,“即使在经济不确定性的持续影响下,国内外投资者仍然对北京市场充满信心。随着更多待售资产陆续出现,我们认为现在是进入市场的最佳时机。”

高质量零售

酒吧形式继续在高质量零售项目中得到确立,逐渐将购物中心的运营方向从白天的营业场所推向全天候的目的地。主要新店包括进入中国贸易购物中心的奈雪茶叶子公司blablablabar和星巴克在其凯瑞中心旗舰店开设的酒吧mixato。与此同时,美容化妆行业继续快速增长。业主对美容化妆行业的认知度进一步提高,这一类别在购物中心租户结构中的比例不断增加。本季度,迪奥在北京apm购物中心开设新店,兰蔻、娇兰等许多品牌将继续扩张。

在当前的市场环境下,许多具有丰富租赁和运营经验的优质零售物业于2019年上半年宣布销售,该项目表现优于预期。今年上半年,一些购物中心的表现相对强劲,租金增速略有回升。本季度,城市租金环比上涨0.5%,郊区市场租金环比上涨1.1%。其中,几个主要的郊区购物中心的租金甚至可以达到一些城市项目的水平。仲量联行北京零售房地产部主任杨晶晶表示:“即使持续的经济不确定性给市场带来一定压力,一些业主仍然可以不断调整租户结构以及产品和服务,进一步发展消费者的购买意愿和消费能力,进一步促进销售增长。”这有助于市场在当前环境下保持增长势头。尽管2019年的市场预期普遍较低,但一些业主对年底的市场前景比前几个季度更加乐观。

工业

尽管经济下行压力继续影响市场,但本季度需求基本保持稳定。第三方物流公司在市场上依然活跃,继续租赁在本季度租赁交易中继续占据主导地位。尽管经济不确定,市场的空置率仍然很低,可出租空间短缺,因此大多数租户仍然强烈希望续约。

经历了之前的高速增长后,最近工业物流租金的上涨受到当前经济气候的影响,本季度增速进一步放缓。2019年第三季度,市场租金小幅上涨,环比上涨1.7%。即使续租时的租金明显高于上一个租赁期,大部分租户仍愿意接受目前市场的租金水平,因为在供应不足的市场环境下,租户很难找到租金较低的合适出租面积。“然而,鉴于目前的市场形势,与前几个季度相比,业主的增租计划已经明显放缓。”仲量联行华北研究部主任杨幂表示:“因此,目前的租金增长趋势更具可持续性,我们预计这一趋势将在年底前持续下去。”。

饭店

高端酒店的住宿需求相对稳定,性能增长率逐年下降。2019年,休闲旅游住宿需求仍将保持稳定增长。北京旅游局的数据显示,截至2019年8月,北京主要旅游景点共接待游客2.2亿人次,同比增长5.4%,但商务游客和会展游客的需求和预算均略有下降。高端酒店的市场需求总体相对稳定,业绩增长率同比下降。截至2019年8月,北京高端酒店每间客房的收入同比略有增长1.2%。

高端酒店供应保持稳定,供应增长率远低于国内其他一线城市。截至2019年10月,北京四家高端酒店相继开业,新增客房674间,占新增客房的0.9%,远低于广州的6.5%和上海的3.2%。值得关注的酒店项目是北京第一家北兆龙酒店,这是凯悦酒店集团在亚太地区的第一家生活乐趣品牌酒店。预计北京将在2020年新开7家高端酒店,并将向市场增加约1700间客房。受中心城区限制的新酒店土地供应政策影响,新供应主要分布在通州、丰台、大兴周边地区。

城市基础设施的不断完善和积极的大型展览活动有望推动北京高端酒店的业绩增长。仲量联行预计,北京的高端酒店在2020年将实现各项绩效指标的稳步增长。在中短期内,包括世界体育大会和北京国际汽车展在内的大型展览和城市活动将于2020年在北京举行。预计它将为这座城市带来更多的休闲和商务游客,推动需求增长,并推高平均房价和入住率。从长远来看,环球国际电影城将于2021年正式开业,冬奥会将于2022年举行,所有这些都将有利于高端酒店的发展。仲量联行大中华酒店及旅游房地产投资咨询部副总裁梁涛表示:“尽管2019年北京高端酒店的增速同比放缓,但随着北京主要交通枢纽及其他基础设施的建成、重大国际活动及城市会议活动的举办,预计将为高端酒店市场带来新的增长机遇。”

购物中心

高端市场供应本季度激增,而需求保持稳定,推动价格稳步上涨。本季度,豪华公寓的销售量与上一季度持平,价格环比上涨0.9%。由于一些开发商需要缓解财政压力,推出新的建筑,豪华公寓的新供应量本季度大幅增至1088套,是上季度总量的两倍。当前市场高端新房的充足供应预计将推动下一季度的销售业绩。与此同时,高档别墅价格总体稳定,比上个月下降0.6%。本季度没有高端别墅项目进入市场。

本季度初,央行宣布商品房贷款利率将基于贷款市场报价(lpr),但并未对北京的一手和二手买家产生重大影响。从10月8日起,新发放的个人住房贷款利率将不再以4.9%的固定基准利率为基础,而是随贷款利率的变化而变化。新标准实施前后,贷款利率基本保持不变。仲量联行华北研究部主任杨幂表示:“北京调整后的抵押贷款利率基本保持不变,此次改革预计不会在短期内对住宅市场产生影响。”。“央行的贷款市场利率改革不是针对房地产市场的紧缩政策,而是将逐步推进贷款利率市场化。”


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